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潘卫斌律师教你如何处理物业产权纠纷

发布时间:2019-07-31

来源:http://www.jschujun.com

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在物业产权方面,存在着不少纠纷可以说是不争的事实,那么该如何预防物业产权纠纷呢?针对目前市场上存在较多这样的问题,江苏储君律师事务所的潘卫斌律师从几个方面解析了如何预防物业纠纷

房屋的产权也即房屋的所有权,取得了房屋的产权便对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一般的商品房买卖都要约定产权归买方所有,但在实践中由于约定不明,或法律手续不全,而使产权不明,或发生产权归属争议,或长期无法办理产权凭证的事时有发生。如有的购房合同中对产权的归属这样规定“房屋归买方使用”,买方认为使用权与产权没有什么区别,签了合同后当得知使用权只是产权的四项权能之一,并要求办理产权证遭拒绝后,便常会和卖方发生纠纷。另外,预售房屋有着严格的法律要求,如必须取得土地使用权证书,交付全部土地使用权出让金,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已取得预售许可证等。不具备上述条件,预售行为则属非法,双方所签的购房合同无效,购房者便不可能取得合法的产权。还有,在划拨土地上或在集体所有的土地上建房,而以商品房对外出售,也是非法的,买这样的房子也不可能取得合法的产权。

出现了上述问题后,购房者可以采取的对策有:

一是协商或等待。直接与售房单位、开发商、物业管理单位进行交涉,求得问题的合理解决。如果问题不仅体现在自己身上,而是很多购房者都遇到的共同问题,则由其他购房者、开发商或有关部门采取必要的措施,自己的问题也得到解决。

二是调解。由第三方或有关部门出面,对双方在购房中发生的争议进行调解,从而使问题得以解决,出面进行调解的单位可以是代理商、律师、行政部门、消费者协会或人民法院。

三是行政裁定。根据问题的性质,提交相应的行政管理部门作裁定,还可以对行政裁定申请行政复议,即通过行政的手段使问题得以解决。

四是仲裁。在双方签订的合同中订立发生争议时的仲裁条款,也可在问题出现后订立仲裁协议,把争议提交仲裁委员会裁决。

五是诉讼。问题出现后,协商、等待、调解、行政裁定都没有使问题得到解决,又未达到仲裁协议,就应向人民法院提起民事诉讼,求得法院的公正判决,如对方触犯了刑法,还应由检察院提起公诉,追究其刑事责任。

通过上述手段总会把问题解决,但这毕竟是事后的补救手段,解决办法是预防,也就是按购房的基本程序,逐步地、严格地行使自己的权利,承担应尽的义务。为了更好地行使自己权利,应当事先充实房地产专业知识和法律知识,也可以聘请值得信赖的专业人士做参谋或代理。

对于物业纠纷中,无效产权的处理原则一般可以概括为:当事人不具备主体资格,或出卖的房地产属于以下情况之一的,买卖合同应无效,由过错一方承担责任。

(1)未依法登记取得房地产权证书的;

(2)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(3)权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查处或者以其他形式限制房地产权利;

(5)依法收回土地使用权的;

(6)法律、法规、规章规定不得买卖的其他情形。例如,集体土地未经征用为国有土地。

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